Stempelsteuer auf Zweitwohnungen: Der 5-%-Zuschlag erklärt
Wer eine zweite Immobilie kauft – sei es eine Ferienwohnung, eine Kapitalanlage oder ein Zweitwohnsitz – muss in England und Nordirland einen zusätzlichen Stempelsteuerzuschlag zahlen. Dieser Leitfaden erklärt, wann der Zuschlag greift, wie hoch er ausfällt und welche Ausnahmen und Erstattungsmöglichkeiten es gibt.
Der 5-%-Zuschlag für zusätzliches Eigentum
Seit den jüngsten Änderungen beträgt der Zuschlag für den Kauf einer zusätzlichen Wohnimmobilie 5 % zusätzlich zu den normalen Stempelsteuersätzen. Dieser Zuschlag wird auf den gesamten Kaufpreis erhoben, nicht nur auf den Teil, der über einem bestimmten Freibetrag liegt.
Wann gilt der Zuschlag?
Der Zuschlag für zusätzliches Eigentum gilt in der Regel, wenn Sie nach Abschluss des Kaufs mehr als eine Wohnimmobilie besitzen – weltweit. Dazu zählen unter anderem:
- Der Kauf einer Ferienwohnung, während Sie Ihr Hauptzuhause behalten
- Der Kauf einer Buy-to-Let-Immobilie zur Vermietung
- Der Kauf einer neuen Hauptwohnung, bevor Sie Ihre bisherige verkauft haben
Kombinierte Sätze: Standard plus Zuschlag
| Preisspanne | Standard-SDLT | Zuschlag | Kombinierter Satz |
|---|---|---|---|
| Bis £125.000 | 0 % | 5 % | 5 % |
| £125.001 – £250.000 | 2 % | 5 % | 7 % |
| £250.001 – £925.000 | 5 % | 5 % | 10 % |
| £925.001 – £1.500.000 | 10 % | 5 % | 15 % |
| Über £1.500.000 | 12 % | 5 % | 17 % |
Beispielrechnungen
Bei einem Kaufpreis von £300.000 für eine zusätzliche Immobilie erhöht der 5-%-Zuschlag die Stempelsteuer um £15.000 gegenüber dem Kauf eines Hauptwohnsitzes zum gleichen Preis.
Bei einem Kaufpreis von £500.000 beträgt die zusätzliche Belastung durch den Zuschlag £25.000.
Tipp: Da der Zuschlag auf den gesamten Kaufpreis erhoben wird und nicht stufenweise wie die Standardsätze, steigt die zusätzliche Belastung linear mit dem Kaufpreis – bei jeder £100.000 zusätzlichem Kaufpreis fallen £5.000 mehr an Zuschlag an.
Ausnahmen vom Zuschlag
Der Zuschlag gilt in bestimmten Fällen nicht, unter anderem wenn:
- Sie Ihre bisherige Hauptwohnung ersetzen – das heißt, Sie verkaufen Ihr altes Zuhause gleichzeitig mit oder kurz vor dem Kauf des neuen und besitzen danach nur eine Immobilie.
- Der Kaufpreis der zusätzlichen Immobilie unter £40.000 liegt.
- Es sich um bewegliches Eigentum wie Wohnwagen, Hausboote oder mobile Häuser handelt, die nicht als Wohnimmobilie im rechtlichen Sinne gelten.
Die 36-Monats-Erstattungsregel
Wenn Sie eine neue Hauptwohnung kaufen, bevor Sie Ihre alte verkauft haben, müssen Sie zunächst den Zuschlag zahlen. Verkaufen Sie Ihre frühere Hauptwohnung jedoch innerhalb von 36 Monaten nach dem Kauf der neuen Immobilie, können Sie eine vollständige Erstattung des gezahlten Zuschlags bei HMRC beantragen.
Schottland: ADS mit 8 %
In Schottland wird der Zuschlag als Additional Dwelling Supplement (ADS) bezeichnet und beträgt 8 % – deutlich mehr als der englische Zuschlag von 5 %. Wie in England wird der ADS auf den gesamten Kaufpreis erhoben, nicht nur auf den Teil über einem Freibetrag. Auch hier gibt es eine Erstattungsregel für den Fall, dass die vorherige Hauptwohnung innerhalb der festgelegten Frist verkauft wird.
Wales: Höhere Sätze
In Wales gelten für den Kauf zusätzlicher Wohnimmobilien im Rahmen der Land Transaction Tax (LTT) sogenannte „Higher Rates“ (höhere Sätze), die deutlich über den Standardsätzen liegen. Sie werden wie die normalen Sätze stufenweise angewendet, von 5 % bis £180.000 bis zu 17 % über £1.500.000.
Weltweiter Immobilienbesitz zählt
Bei der Feststellung, ob der Zuschlag gilt, zählt HMRC (bzw. Revenue Scotland und die walisische Steuerbehörde) den weltweiten Immobilienbesitz. Eine Immobilie, die Sie im Ausland besitzen, kann also dazu führen, dass beim Kauf einer Immobilie im Vereinigten Königreich der Zuschlag fällig wird, selbst wenn es Ihre erste britische Immobilie ist.
Zusammenfassung
Der Zuschlag für zusätzliches Eigentum kann die Kosten eines Immobilienkaufs erheblich erhöhen. Prüfen Sie sorgfältig, ob eine Ausnahme auf Ihre Situation zutrifft, und denken Sie daran, dass Sie bei einem zeitlich versetzten Verkauf Ihrer alten Immobilie innerhalb von 36 Monaten eine Erstattung beantragen können.