Droit de Timbre sur les Résidences Secondaires : La Surtaxe de 5% Expliquée
Si vous possédez déjà un bien résidentiel et que vous en achetez un autre, vous paierez sensiblement plus de droit de timbre. La surtaxe sur les propriétés supplémentaires ajoute 5 % aux taux de SDLT standard pour chaque tranche, et ce surcoût peut atteindre plusieurs dizaines de milliers de livres.
Ce guide couvre qui paie la surtaxe, à quoi ressemblent les taux combinés, comment calculer la facture, ainsi que les exonérations et remboursements susceptibles de la réduire.
Qu'est-ce que la surtaxe sur les propriétés supplémentaires ?
La surtaxe sur les propriétés supplémentaires est une couche supplémentaire du Stamp Duty Land Tax (SDLT) qui s'applique lorsque vous achetez un bien résidentiel en Angleterre ou en Irlande du Nord alors que vous en possédez déjà un autre. Elle couvre les résidences secondaires, les investissements locatifs, les maisons de vacances et tout autre bien résidentiel supplémentaire.
La surtaxe a été introduite en avril 2016 à 3 % en plus des taux standard. Dans le budget d'automne 2024, elle a été portée à 5 %, à compter du 31 octobre 2024. Cela signifie qu'un acheteur de résidence secondaire paie désormais 5 points de pourcentage de plus sur chaque tranche de SDLT qu'une personne achetant sa résidence unique.
Quand la surtaxe s'applique-t-elle ?
Vous paierez la surtaxe de 5 % si les trois conditions suivantes sont réunies à la fin du jour de votre achat :
- Vous possédez déjà, en totalité ou en partie, un bien résidentiel n'importe où dans le monde.
- Le bien que vous achetez ne remplace pas votre résidence principale (ou votre ancienne résidence principale n'a pas encore été vendue).
- Le prix d'achat est de £40 000 ou plus, et tout bien que vous possédez déjà vaut également £40 000 ou plus.
Les situations courantes déclenchant la surtaxe incluent l'achat d'une résidence secondaire, l'acquisition d'un bien à des fins d'investissement locatif, la conservation d'un ancien logement après un déménagement, et l'achat d'un bien alors que vous possédez toujours une part héritée d'un autre bien résidentiel.
Tableau des taux combinés de SDLT (avec la surtaxe de 5 %)
La surtaxe s'ajoute à chaque tranche, elle n'est pas facturée sous forme de taux uniforme sur l'ensemble du prix. Voici les taux combinés applicables depuis le 1er avril 2025 :
| Tranche de prix d'achat | Taux standard | Surtaxe | Taux combiné |
|---|---|---|---|
| Jusqu'à £125 000 | 0 % | 5 % | 5 % |
| £125 001 – £250 000 | 2 % | 5 % | 7 % |
| £250 001 – £925 000 | 5 % | 5 % | 10 % |
| £925 001 – £1 500 000 | 10 % | 5 % | 15 % |
| Au-delà de £1 500 000 | 12 % | 5 % | 17 % |
Le SDLT étant un impôt marginal, chaque taux ne s'applique qu'à la partie du prix qui se situe dans cette tranche — et non à la totalité du prix d'achat.
Exemples chiffrés
Exemple 1 : Résidence secondaire à £300 000
Vous possédez votre résidence principale et achetez un cottage de vacances pour £300 000.
Avec la surtaxe de 5 % (propriété supplémentaire) :
| Tranche | Montant imposable | Taux | Impôt |
|---|---|---|---|
| £0 – £125 000 | £125 000 | 5 % | £6 250 |
| £125 001 – £250 000 | £125 000 | 7 % | £8 750 |
| £250 001 – £300 000 | £50 000 | 10 % | £5 000 |
| SDLT total | £20 000 | ||
Sans la surtaxe (taux standard) :
| Tranche | Montant imposable | Taux | Impôt |
|---|---|---|---|
| £0 – £125 000 | £125 000 | 0 % | £0 |
| £125 001 – £250 000 | £125 000 | 2 % | £2 500 |
| £250 001 – £300 000 | £50 000 | 5 % | £2 500 |
| SDLT total | £5 000 | ||
La surtaxe ajoute £15 000 à la facture pour une résidence secondaire à £300 000.
Exemple 2 : Investissement locatif à £500 000
Vous possédez votre résidence principale et achetez un bien locatif à des fins d'investissement pour £500 000.
Avec la surtaxe de 5 % (propriété supplémentaire) :
| Tranche | Montant imposable | Taux | Impôt |
|---|---|---|---|
| £0 – £125 000 | £125 000 | 5 % | £6 250 |
| £125 001 – £250 000 | £125 000 | 7 % | £8 750 |
| £250 001 – £500 000 | £250 000 | 10 % | £25 000 |
| SDLT total | £40 000 | ||
Sans la surtaxe (taux standard) :
| Tranche | Montant imposable | Taux | Impôt |
|---|---|---|---|
| £0 – £125 000 | £125 000 | 0 % | £0 |
| £125 001 – £250 000 | £125 000 | 2 % | £2 500 |
| £250 001 – £500 000 | £250 000 | 5 % | £12 500 |
| SDLT total | £15 000 | ||
La surtaxe ajoute £25 000 au droit de timbre pour un bien locatif à £500 000.
Exonérations de la surtaxe
La surtaxe de 5 % ne s'applique pas dans les situations suivantes :
- Remplacement de votre résidence principale. Si vous vendez votre ancienne résidence principale au plus tard le jour où vous achevez l'achat du nouveau bien, la surtaxe ne s'applique pas. Si vous achetez avant de vendre, vous payez la surtaxe d'avance mais pouvez demander un remboursement une fois l'ancien logement vendu (voir ci-dessous).
- Biens de moins de £40 000. Tout bien résidentiel acheté pour moins de £40 000 est entièrement exonéré de la surtaxe.
- Caravanes, mobil-homes et péniches. Ces biens ne sont pas classés comme biens résidentiels aux fins du SDLT, la surtaxe ne s'applique donc pas, quel que soit le nombre d'autres biens que vous possédez.
Remboursement lors de la vente de votre ancienne résidence principale
Si vous achetez une nouvelle résidence principale avant d'avoir vendu l'ancienne, vous paierez la surtaxe de 5 % à la clôture de la transaction. Cependant, HMRC vous permet de demander un remboursement de la surtaxe si vous vendez votre ancienne résidence principale dans les 36 mois suivant l'achat de la nouvelle.
Pour être éligible au remboursement :
- Le nouveau bien doit être votre résidence principale.
- Votre ancienne résidence principale doit être vendue dans les 36 mois suivant la date d'achat du nouveau bien.
- Vous devez déposer votre demande de remboursement auprès de HMRC dans les 12 mois suivant la vente de l'ancien bien, ou dans les 12 mois suivant la date de dépôt de la déclaration de SDLT pour le nouvel achat — selon la date la plus tardive.
Conseil : même si vous prévoyez de vendre rapidement votre ancien logement, prévoyez un budget pour la surtaxe à la clôture. Le processus de remboursement prend du temps, et vous devrez disposer des liquidités nécessaires à l'avance.
Écosse : Additional Dwelling Supplement (ADS)
L'Écosse dispose de son propre système appelé Land and Buildings Transaction Tax (LBTT), et sa surtaxe sur les propriétés supplémentaires est l'Additional Dwelling Supplement (ADS).
L'ADS s'élève actuellement à 8 % et fonctionne différemment de la surtaxe anglaise sur un point important : elle est calculée sur le prix d'achat total, et non selon une base par tranche marginale. Cela signifie que pour une résidence secondaire à £300 000 en Écosse, l'ADS seul s'élèverait à £24 000 (8 % de £300 000), s'ajoutant aux tranches standard du LBTT.
La même règle de remboursement sur 36 mois s'applique — si vous vendez votre ancienne résidence principale dans les 36 mois, vous pouvez récupérer l'ADS auprès de Revenue Scotland.
Pays de Galles : taux majorés du LTT
Le pays de Galles utilise le Land Transaction Tax (LTT) à la place du SDLT. Les propriétés supplémentaires au pays de Galles sont soumises à des taux résidentiels majorés, qui suivent une structure de tranches différente de celle de l'Angleterre.
Les taux majorés gallois vont de 5 % à 17 % selon la tranche de prix. Comme le SDLT, ils sont appliqués de manière marginale, mais les seuils et les pourcentages diffèrent. Par exemple, la première tranche au pays de Galles s'applique de £0 à £180 000 plutôt que de £0 à £125 000.
Si vous achetez une résidence secondaire au pays de Galles, utilisez le calculateur de LTT de la Welsh Revenue Authority ou notre outil (en sélectionnant le pays de Galles comme localisation) pour obtenir un chiffre précis.
Possession d'un bien à l'étranger
Un détail qui surprend de nombreux acheteurs : un bien que vous possédez n'importe où dans le monde compte pour déterminer si la surtaxe s'applique. Si vous possédez un appartement en Espagne, à Dubaï ou une maison en Australie, l'achat d'un logement en Angleterre déclenchera la surtaxe de 5 % — même si le bien anglais est votre premier logement au Royaume-Uni.
Cela s'applique également aux biens hérités. Si vous avez hérité d'une part d'un bien résidentiel à l'étranger (ou au Royaume-Uni), cela peut compter comme un bien existant aux fins de la surtaxe. Cependant, une part héritée de 50 % ou moins est ignorée pendant trois ans à compter de la date à laquelle vous y avez eu droit. Passé ce délai, ou si votre part dépasse 50 %, elle compte.
Important : la règle de la propriété mondiale s'applique à la fin du jour de votre achat. Si vous possédez un bien à l'étranger à ce moment-là, la surtaxe s'appliquera à votre achat au Royaume-Uni.
Comment réduire l'impact
Bien que vous ne puissiez pas éviter la surtaxe si elle s'applique légitimement, voici quelques points à considérer :
- Vendez avant d'acheter. Si vous déménagez, achever la vente de votre ancien bien avant ou le même jour que le nouvel achat évite entièrement la surtaxe.
- Utilisez la fenêtre de 36 mois. Si vendre en premier n'est pas envisageable, achetez en sachant que vous disposez de trois ans pour vendre l'ancien bien et demander le remboursement.
- Vérifiez les règles sur les biens hérités. Une part héritée mineure peut être ignorée — demandez conseil avant de présumer que la surtaxe s'applique.
- Envisagez le type de bien. Si vous regardez des péniches ou des mobil-homes de parc, ceux-ci échappent aux règles de la surtaxe.
Calculez le droit de timbre sur votre propriété supplémentaire
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