Imposta di Bollo sulla Seconda Casa: La Sovrattassa del 5% Spiegata
Se possiedi già un immobile residenziale e ne stai acquistando un altro, pagherai significativamente di più in imposta di bollo. La sovrattassa per proprietà aggiuntiva aggiunge il 5% in più rispetto alle aliquote SDLT standard per ogni fascia, e il costo aggiuntivo può ammontare a decine di migliaia di sterline.
Questa guida copre chi paga la sovrattassa, come appaiono le aliquote combinate, come calcolare l'importo, e le esenzioni e i rimborsi che potrebbero ridurlo.
Cos'è la Sovrattassa per Proprietà Aggiuntiva?
La sovrattassa per proprietà aggiuntiva è un livello extra di Stamp Duty Land Tax (SDLT) che si applica quando acquisti un immobile residenziale in Inghilterra o Irlanda del Nord mentre ne possiedi già un altro. Copre seconde case, investimenti immobiliari per affitto, case vacanza e qualsiasi altro immobile residenziale aggiuntivo.
La sovrattassa è stata introdotta nell'aprile 2016 al 3% in aggiunta alle aliquote standard. Nel Bilancio d'Autunno 2024 è stata aumentata al 5%, con effetto dal 31 ottobre 2024. Ciò significa che un acquirente di seconda casa ora paga 5 punti percentuali in più su ogni fascia SDLT rispetto a chi acquista la propria unica residenza.
Quando Si Applica la Sovrattassa?
Pagherai la sovrattassa del 5% se tutte e tre le seguenti condizioni sono vere alla fine del giorno del tuo acquisto:
- Possiedi già, o possiedi in parte, un immobile residenziale in qualsiasi parte del mondo.
- L'immobile che stai acquistando non sostituisce la tua residenza principale (o la tua vecchia residenza principale non è stata ancora venduta).
- Il prezzo d'acquisto è di £40,000 o più e anche gli immobili che già possiedi valgono £40,000 o più.
Situazioni comuni che attivano la sovrattassa includono l'acquisto di una seconda casa, l'acquisto di un immobile da affittare, il mantenimento di una precedente abitazione dopo essersi trasferiti in una nuova, e l'acquisto di un immobile mentre si possiede ancora una quota ereditata di un altro immobile residenziale.
Tabella delle Aliquote SDLT Combinate (Inclusa la Sovrattassa del 5%)
La sovrattassa viene aggiunta a ciascuna fascia, non addebitata come aliquota fissa sull'intero prezzo. Di seguito sono riportate le aliquote combinate applicabili dal 1 aprile 2025:
| Fascia di Prezzo d'Acquisto | Aliquota Standard | Sovrattassa | Aliquota Combinata |
|---|---|---|---|
| Fino a £125,000 | 0% | 5% | 5% |
| £125,001 – £250,000 | 2% | 5% | 7% |
| £250,001 – £925,000 | 5% | 5% | 10% |
| £925,001 – £1,500,000 | 10% | 5% | 15% |
| Oltre £1,500,000 | 12% | 5% | 17% |
Poiché la SDLT è un'imposta marginale, ogni aliquota si applica solo alla porzione del prezzo che rientra in quella fascia — non all'intero prezzo d'acquisto.
Esempi Calcolati
Esempio 1: Seconda Casa da £300,000
Possiedi la tua residenza principale e stai acquistando una casa vacanza per £300,000.
Con la sovrattassa del 5% (proprietà aggiuntiva):
| Fascia | Importo Tassabile | Aliquota | Imposta |
|---|---|---|---|
| £0 – £125,000 | £125,000 | 5% | £6,250 |
| £125,001 – £250,000 | £125,000 | 7% | £8,750 |
| £250,001 – £300,000 | £50,000 | 10% | £5,000 |
| SDLT Totale | £20,000 | ||
Senza la sovrattassa (aliquote standard):
| Fascia | Importo Tassabile | Aliquota | Imposta |
|---|---|---|---|
| £0 – £125,000 | £125,000 | 0% | £0 |
| £125,001 – £250,000 | £125,000 | 2% | £2,500 |
| £250,001 – £300,000 | £50,000 | 5% | £2,500 |
| SDLT Totale | £5,000 | ||
La sovrattassa aggiunge £15,000 al conto su una seconda casa da £300,000.
Esempio 2: Immobile da Affittare da £500,000
Possiedi la tua residenza principale e stai acquistando un immobile da investimento per £500,000.
Con la sovrattassa del 5% (proprietà aggiuntiva):
| Fascia | Importo Tassabile | Aliquota | Imposta |
|---|---|---|---|
| £0 – £125,000 | £125,000 | 5% | £6,250 |
| £125,001 – £250,000 | £125,000 | 7% | £8,750 |
| £250,001 – £500,000 | £250,000 | 10% | £25,000 |
| SDLT Totale | £40,000 | ||
Senza la sovrattassa (aliquote standard):
| Fascia | Importo Tassabile | Aliquota | Imposta |
|---|---|---|---|
| £0 – £125,000 | £125,000 | 0% | £0 |
| £125,001 – £250,000 | £125,000 | 2% | £2,500 |
| £250,001 – £500,000 | £250,000 | 5% | £12,500 |
| SDLT Totale | £15,000 | ||
La sovrattassa aggiunge £25,000 all'imposta di bollo su un immobile da affittare da £500,000.
Esenzioni dalla Sovrattassa
La sovrattassa del 5% non si applica nelle seguenti situazioni:
- Sostituzione della residenza principale. Se vendi la tua precedente abitazione principale entro o il giorno in cui completi l'acquisto della nuova, la sovrattassa non si applica. Se acquisti prima di vendere, paghi la sovrattassa in anticipo ma puoi richiedere un rimborso una volta venduta la vecchia casa (vedi sotto).
- Immobili sotto £40,000. Qualsiasi immobile residenziale acquistato per meno di £40,000 è esente dalla sovrattassa del tutto.
- Roulotte, case mobili e case galleggianti. Queste non sono classificate come immobili residenziali ai fini della SDLT, quindi la sovrattassa non si applica indipendentemente da quanti altri immobili possiedi.
Rimborso Quando Vendi la Tua Precedente Residenza Principale
Se acquisti una nuova residenza principale prima di aver venduto quella precedente, pagherai la sovrattassa del 5% al completamento. Tuttavia, HMRC ti permette di richiedere un rimborso della sovrattassa se vendi la tua precedente residenza principale entro 36 mesi dall'acquisto della nuova.
Per avere diritto al rimborso:
- Il nuovo immobile deve essere la tua residenza principale.
- La tua precedente residenza principale deve essere venduta entro 36 mesi dalla data di acquisto del nuovo immobile.
- Devi presentare domanda a HMRC per il rimborso entro 12 mesi dalla vendita del vecchio immobile, o entro 12 mesi dalla data di presentazione della dichiarazione SDLT per il nuovo acquisto — a seconda di quale scadenza sia successiva.
Consiglio: Anche se intendi vendere rapidamente la tua vecchia casa, prevedi nel budget la sovrattassa al completamento. Il processo di rimborso richiede tempo, e avrai bisogno della liquidità disponibile in anticipo.
Scozia: Additional Dwelling Supplement (ADS)
La Scozia ha il proprio sistema chiamato Land and Buildings Transaction Tax (LBTT), e il suo addebito per proprietà aggiuntive è l'Additional Dwelling Supplement (ADS).
L'ADS è attualmente dell'8% e funziona diversamente dalla sovrattassa inglese in un aspetto importante: viene addebitato sull'intero prezzo d'acquisto, non su base marginale per fascia. Ciò significa che per una seconda casa da £300,000 in Scozia, il solo ADS sarebbe £24,000 (8% di £300,000), aggiunto alle fasce LBTT standard.
Si applica la stessa regola di rimborso di 36 mesi — se vendi la tua precedente residenza principale entro 36 mesi, puoi recuperare l'ADS da Revenue Scotland.
Galles: Aliquote Maggiorate LTT
Il Galles utilizza la Land Transaction Tax (LTT) al posto della SDLT. Le proprietà aggiuntive in Galles sono soggette ad aliquote residenziali maggiorate, che seguono una struttura di fasce diversa dall'Inghilterra.
Le aliquote maggiorate gallesi variano dal 5% al 17% a seconda della fascia di prezzo. Come la SDLT, vengono applicate su base marginale, ma le soglie e le percentuali differiscono. Ad esempio, la fascia iniziale in Galles si applica da £0 a £180,000 anziché da £0 a £125,000.
Se stai acquistando una seconda casa in Galles, utilizza il calcolatore LTT della Welsh Revenue Authority o il nostro strumento (seleziona Galles come località) per ottenere una cifra precisa.
Possedere Immobili all'Estero
Un dettaglio che coglie di sorpresa molti acquirenti: gli immobili che possiedi in qualsiasi parte del mondo contano nel determinare se la sovrattassa si applica. Se possiedi un appartamento in Spagna, un appartamento a Dubai o una casa in Australia, acquistare un'abitazione in Inghilterra attiverà la sovrattassa del 5% — anche se l'immobile inglese è la tua prima casa nel Regno Unito.
Questo si applica anche agli immobili ereditati. Se hai ereditato una quota di un immobile residenziale all'estero (o nel Regno Unito), potrebbe contare come proprietà esistente ai fini della sovrattassa. Tuttavia, una quota ereditata del 50% o meno viene ignorata per tre anni dalla data in cui ne hai acquisito il diritto. Trascorso tale periodo, o se la quota supera il 50%, viene conteggiata.
Importante: La regola sulla proprietà mondiale si applica alla fine del giorno del tuo acquisto. Se possiedi un immobile all'estero in quel momento, la sovrattassa si applicherà al tuo acquisto nel Regno Unito.
Come Ridurre l'Impatto
Sebbene non sia possibile evitare la sovrattassa se si applica legittimamente, ci sono alcuni aspetti da considerare:
- Vendi prima di acquistare. Se stai traslocando, completare la vendita del tuo vecchio immobile prima o nello stesso giorno del nuovo acquisto evita completamente la sovrattassa.
- Usa la finestra di 36 mesi. Se vendere prima non è pratico, acquista sapendo che hai tre anni per vendere il vecchio immobile e richiedere il rimborso.
- Verifica le regole sugli immobili ereditati. Una quota ereditata minore potrebbe essere ignorata — chiedi consulenza prima di presumere che la sovrattassa si applichi.
- Considera il tipo di immobile. Se stai valutando case galleggianti o case mobili, queste non rientrano nelle regole della sovrattassa.
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