Stempelsteuer für Erstkäufer: Der vollständige Leitfaden

Erstkäufer im Vereinigten Königreich können von einer erheblichen Ermäßigung bei der Stempelsteuer profitieren. Dieser Leitfaden erklärt, wer Anspruch auf die Ermäßigung hat, wie viel Sie sparen können und wie sich die Regeln in England, Nordirland, Schottland und Wales unterscheiden.

Die Freibeträge seit April 2025

Seit April 2025 gelten in England und Nordirland folgende Freibeträge für Erstkäufer:

• Keine Stempelsteuer auf die ersten £300.000 des Kaufpreises.
• Ein ermäßigter Satz von 5 % auf den Teil des Kaufpreises zwischen £300.001 und £500.000.
• Die Ermäßigung gilt nur, wenn der gesamte Kaufpreis £500.000 nicht übersteigt. Liegt der Kaufpreis über £500.000, entfällt die Erstkäufer-Ermäßigung vollständig, und es gelten die normalen SDLT-Sätze auf den gesamten Betrag.

Wer gilt als Erstkäufer?

Um als Erstkäufer im Sinne der Stempelsteuer zu gelten, müssen Sie und jede weitere Person, die gemeinsam mit Ihnen kauft, folgende Voraussetzungen erfüllen:

• Sie dürfen zuvor noch nie ein Eigentums- oder Erbpachtinteresse an einer Wohnimmobilie besessen haben – weder im Vereinigten Königreich noch irgendwo sonst auf der Welt. Dieser weltweite Eigentumstest ist entscheidend: Selbst eine Immobilie, die Sie vor Jahren im Ausland besessen haben, kann Sie disqualifizieren.
• Sie müssen beabsichtigen, die Immobilie als Ihren Hauptwohnsitz zu nutzen.

Gemeinsame Käufe

Kaufen Sie gemeinsam mit einer anderen Person, etwa Ihrem Partner oder einem Freund, müssen alle Käufer die Erstkäufer-Voraussetzungen erfüllen. Hat auch nur eine Person zuvor bereits eine Immobilie besessen, verliert die gesamte Transaktion den Anspruch auf die Ermäßigung – selbst wenn die anderen Käufer echte Erstkäufer sind.

Geerbtes Eigentum

Wenn Sie eine Immobilie oder einen Anteil daran geerbt haben, gelten Sie in der Regel nicht mehr als Erstkäufer – selbst wenn Sie die geerbte Immobilie nie bewohnt oder bereits verkauft haben. Der entscheidende Faktor ist, ob Sie jemals Eigentümer waren, nicht, ob Sie dort gewohnt haben.

Buy-to-Let-Immobilien

Der Besitz einer Buy-to-Let-Immobilie zählt ebenfalls als vorheriges Eigentum. Selbst wenn Sie nie in einer eigenen Immobilie gewohnt haben, aber eine Immobilie zur Vermietung besessen haben, gelten Sie beim Kauf Ihres eigenen Zuhauses nicht als Erstkäufer.

Beispielrechnungen

Kaufpreis	Erstkäufer-SDLT	Standard-SDLT (kein Erstkäufer)
£250.000	£0	£0
£350.000	£2.500 (5 % auf £50.000 über £300.000)	£7.500
£500.000	£10.000 (5 % auf £200.000 über £300.000)	£15.000
£510.000	£15.500 (Ermäßigung entfällt vollständig, normale Sätze auf den gesamten Betrag)	£15.500

Wichtig: Beachten Sie bei £510.000, wie die Erstkäufer-Ermäßigung abrupt wegfällt, sobald der Kaufpreis £500.000 übersteigt. Es handelt sich um eine harte Obergrenze, keinen gleitenden Übergang – bei £510.000 zahlen Erstkäufer denselben Betrag wie alle anderen Käufer.

Schottland: LBTT-Erstkäufer-Ermäßigung

In Schottland gilt anstelle der SDLT die Land and Buildings Transaction Tax (LBTT). Erstkäufer profitieren dort von einem erhöhten Freibetrag von £175.000 statt des Standard-Freibetrags von £145.000. Die maximale Ersparnis durch diese Ermäßigung beträgt £600, da sie nur für den Teil des Kaufpreises zwischen £145.000 und £175.000 gilt, der andernfalls mit 2 % besteuert würde.

Wales: Keine Erstkäufer-Ermäßigung

In Wales gibt es bei der Land Transaction Tax (LTT) keine spezielle Ermäßigung für Erstkäufer. Alle Käufer – ob Erstkäufer oder nicht – zahlen dieselben Standardsätze auf den Kaufpreis ihres Hauptwohnsitzes.

Häufige Fehler

• Anzunehmen, dass frühere Eigentümerschaft im Ausland nicht zählt – sie zählt sehr wohl.
• Übersehen, dass geerbtes Eigentum den Erstkäufer-Status kostet, auch wenn die Immobilie bereits verkauft wurde.
• Nicht berücksichtigen, dass bei gemeinsamen Käufen jede beteiligte Person die Voraussetzungen erfüllen muss.
• Fälschlich davon ausgehen, dass die Ermäßigung in Schottland und Wales genauso funktioniert wie in England und Nordirland.

Zusammenfassung nach Land

Land	Erstkäufer-Ermäßigung?	Details
England & Nordirland	Ja	0 % bis £300.000, 5 % bis £500.000, danach keine Ermäßigung
Schottland	Ja	Freibetrag auf £175.000 erhöht, max. Ersparnis £600
Wales	Nein	Standardsätze gelten für alle Käufer